Actualité Logement

NOUVEAU depuis le 20 Juillet 2021

Action Logement a mis en place une nouvelle aide "Mon Job, mon Logement !". Il s'agit d'une subvention de 1 000 €.

Allez sur le site : www.actionlogement.fr

Pour être éligible, vous devez remplir plusieurs conditions :

- Être salarié d’une entreprise du secteur privé, y compris agricole ;
- Être locataire depuis moins de 3 mois de sa résidence principale ;
- Votre revenu doit être inférieur ou égal à 1,5 fois le SMIC.

Concernant votre situation :
- Vous démarrez une activité salariée : premier emploi, emploi en alternance ou reprise d’emploi suite à une situation de chômage ;
- Vous vous rapprochez de votre lieu de travail ou de formation : le logement vous permet soit, de réduire le temps de trajet à moins de 30 minutes en voiture jusqu’au lieu de travail / formation, soit, d’utiliser lestransports en commun en lieu et place de la voiture.

FOCUS pour les jeunes actifs : si vous avez moins de 25 ans et si votre revenu est compris entre 30 % et 100 % du SMIC, il suffit d’avoir un contrat de travail datant de moins de 6 mois et un bail datant demoins de 3 mois.

Attention : l’aide n’est pas cumulable avec l’aide à la mobilité et l’aide jeunes actifs précédemment délivrées par Action Logement.

Etudiant ou apprenti, la CAF peut vous accorder une aide pour payer votre loyer.

Trois aides non cumulables existent :

- l'APL (Aide Personnalisée au Logement) ;
- l'ALF (Allocation de Logement Familiale) ;
- l'ALS (Allocation de Logement Sociale).

Les conditions d'éligibilité sont à retrouver directement sur le site de la CAF.
 

Les aides d'Action Logement :

- L'Avance Loca-Pass vous aide à financer le dépôt de garantie. Le montant maximum de cette aide est de 1 200 € ;
- Le bailleur peut demander un garant (quelqu'un qui se porte caution pour vous), Action Logement se porte garant pour vous, gratuitement et durant toute la durée du bail par le biais de la Garantie Visale ;
- L'aide Mobili-jeune aide au financement d'une partie du loyer si vous êtes alternant encontrat d'apprentissage ou de professionnalisation. Le montant de l'aide varie de 10 € à 100 €.

Les locations doivent respecter certaines règles.

Les locations mises à disposition doivent :
- avoir, soit une surface minimum habitable de 9 m² et une hauteur sous plafond minimale de 2,20 mètres, soit un volume habitable de 20 m³ ;
- ne pas constituer un risque pour la sécurité ou la santé du locataire : étanchéité des portes et fenêtres, des branchementsd’électricité et de gaz conformes aux normes de sécurité, des pièces principales bénéficiant d’un éclairage naturel et d’une aération suffisante, être exempt d’animaux nuisibles ou de parasites tels que des rats ou des punaises de lit ;
- avoir des équipements permettant l’alimentation en eau potable, la présence d’un chauffage, l’évacuation des eaux ,un coin cuisine, des WC séparés de la pièce principale et un réseau électrique suffisant pour toutes les pièces.

Un dépôt de garantie peut être demandé. Il s’élève au maximum à 1 mois de loyer pour les locations non-meublées et à 2 mois maximum pour les locations meublées.

Les logements meublés doivent, depuis août 2015, comporter certains équipements comme une literie avec couette et couverture, des volets ou rideaux dans les chambres ou encore du matériel d’entretien ménager adapté (comme un aspirateur ou à minima un balai et une serpillière pour du carrelage).
Vous pouvez retrouver la liste de ces équipements sur le site
service-public.fr

Interdiction d'augmenter le loyer d'un logement énergivore et bientôt, de le louer :

• À compter du 25 août 2022, il sera interdit d'augmenter le loyer d'un logement dont l'étiquette énergétique affiche un F ou un G, sur tout le territoire ;
• Et dès 2023, il ne sera plus possible de louer les logements les plus énergivores.

La hausse des loyers est bloquée
Cette interdiction d'augmenter le loyer s'applique à tous les types de locations (vide, meublée, bail mobilité) et en toutes circonstances : nouvelle mise en location, reconduction ou renouvellement du bail. Par conséquent, pour un logement classé F ou G, le propriétaire ne pourra pas :

• appliquer un loyer supérieur à celui du précédent locataire, lors de l'établissement d'un nouveau bail (futur Article 17, II de la Loi de 1989) ;
• procéder à la révision (jeu de la clause d'indexation) annuelle du loyer en cours de bail (futur Article 17-1, III de la Loi de 1989) ;
• procéder à une majoration de loyer consécutive à des travaux d'amélioration du logement faisant l'objet d'une convention, par une clause expresse, entre bailleur et locataire (futur Article17-1, III de la Loi de 1989) ;
• proposer une augmentation de loyer au locataire lors du renouvellement du bail, en cas de loyer manifestement sous-évalué (futur Article 17-2, II de la Loi de 1989).

Il sera bientôt interdit de louer
La performance énergétique des logements fait maintenant partie des critères de décence. Avec à la clé, une sanction couperet pour les logements hors-jeu. La Loi Climat et Résilience a en effet réécrit l'Article 6 de la Loi du 6 juillet 1989. Conséquence de taille : la décence sera désormais définie par référence à la classe énergétique mentionnée dans le diagnostic de performance énergétique (DPE). Un logement qui ne respecterait pas le niveau de performance énergétique minimal défini par la loi ne sera donc plus considéré comme décent à la location. Et le niveau d'exigence deviendra de plus en plus contraignant au fil du temps.
 

Je suis locataire, puis-je contraindre mon propriétaire à faire des travaux d'isolation si le logement est énergivore ?

Oui, si votre logement est très mal isolé au point d’être jugé "indécent" : fenêtres qui ne ferment pas, jeu sous les portes ou à l’inverse, ventilation inexistante. La Loi Énergie et Climat, adoptée en novembre 2019, va introduire un critère objectif à partir du 1er janvier 2023 : un seuil de consommation d’énergie à respecter, 450kWh/m2 et par an ! Si votre logement le dépasse, cela est considéré comme de l’indécence énergétique ! Vérifiable grâce au diagnostic de performance énergétique, votre propriétaire sera obligé de réaliser les travaux. Mais attention, ça ne s’appliquera qu’aux contrats de location conclus après cette date. "Pas aux contrats en cours !" Côté augmentation de loyers aussi, la règle va se durcir pour les propriétaires des logements énergivores. Depuis le 24 août 2022, les loyers des logements dont le diagnostic de performance énergétique est classé F ou G ne pourront plus être augmentés. "Ce blocage concerne les nouveaux contrats de location et les contrats en cours, renouvelés ou tacitement reconduits", précise le site du service public.

• Faites le point sur votre consommation d’électricité :

Avant de faire des changements éventuels, il est important de faire le point sur la consommation énergétique de votre logement. Vous pouvez consulter votre diagnostic
de performance énergétique afin d’identifier si vous avez besoin de changer d’équipements ou si vous devez réaliser des travaux de rénovation énergétique.

• Adaptez et entretenez vos équipements :

Vos radiateurs et pompes à chaleur doivent être entretenus, adaptés et récents (nettoyage, désembouage, changement, etc).

Si vous avez un poêle granulé à bois, il est obligatoire de faire un ramonage des conduits et du poêle deux fois par an.

N’oubliez pas d’entretenir votre chaudière au moins une fois par an. Une chaudière bien entretenue permet d’optimiser votre consommation d’énergie.

Réalisez des travaux d’amélioration :
Attention, si vous avez un logement énergivore : un logement bien isolé permet d’éviter les déperditions d’énergie. Par exemple, il peut être intéressant de changer vos fenêtres.
Pour ne plus dépendre des énergies comme le fioul et le gaz, vous pouvez faire le choix d'installer des équipements de chauffage fonctionnant aux énergies renouvelables : solaire, pompe à chaleur, etc.

Comment faire des économies d'énergie avec des gestes simples ? Adopter les éco-gestes dans votre logement vous permettra d’économiser. Quelques réflexes simples pour votre chauffage :

• Ajustez à 19°C en journée et baissez la nuit et pendant vos absences ;
• Si possible, installez un thermostat afin de réguler la température de vos pièces ;
• Installez des rideaux épais et des volets sur vos fenêtres pour éviter la déperdition de chaleur ;
• Baisser votre chauffe-eau à 55°C.

Quelques réflexes simples pour vos appareils électriques :

• Privilégiez le programme "ECO" sur votre lave-linge et votre lave-vaisselle ;
• Décalez l'utilisation des appareils électriques pour éviter les heures de pointe (8h30 à 13h et 18h à 20h) ;
• Éteignez votre wifi et vos multiprises quand vous ne les utilisez pas.

Pour cette année 2022, le gouvernement a mis en place trois chèques énergie pour aider les ménages qui sont éligibles à payer leur facture d'énergie :

• Un chèque énergie ;
• Un chèque énergie exceptionnel ;
• Un chèque énergie fioul.

Portail chequeboisfioul.asp-public.fr

Quelles sont les différences entre un bail meublé et non meublé ?

• Un logement est meublé lorsqu’il contient les meubles et les équipements nécessaires à la vie quotidienne du locataire. Une liste des meubles, prévue par la Loi, doit être mise à disposition du locataire. Dans le cas d’un logement meublé, le contrat est signé pour une durée minimum d’un an. Le locataire peut quitter le logement à tout moment au cours du contrat. Il doit en informer le propriétaire en lui envoyant une lettre de congé et respecter un préavis d’un mois. Le propriétaire ne peut donner congé qu’au terme du contrat, c’est-à-dire à la fin de chaque période d’un an. Il doit respecter un préavis de trois mois. Sa décision doit être justifiée par le souhait de vendre le logement, de le reprendre pour l’habiter (lui ou un membre de sa famille), ou par un motif légitime (le non-respect de ses obligations par le locataire par exemple).
• Le logement est dit vide lorsque c’est au locataire de le meubler. Il est possible pour le bailleur d’ajouter quelques meubles dans le logement (une cuisine équipée par exemple). Le bail est d’une durée minimale de trois ans si le propriétaire est un particulier, de six ans si le propriétaire est une personne morale. Le locataire peut quitter le logement à tout moment au cours du contrat. La durée de ce préavis est en principe de trois mois, mais elle peut être réduite à un mois lorsque le logement est situé en zone tendue, ou lorsque le locataire est confronté à certaines situations professionnelles ou personnelles. Le propriétaire doit attendre la fin du bail pour donner congé au locataire. Il doit respecter un préavis de six mois et sa décision doit être justifiée dans les mêmes conditions que dans le bail meublé.

Louer vide ou meublé : les avantages et inconvénients à anticiper

Pour le propriétaire, en location vide :

• Les revenus perçus sont considérés comme des revenus fonciers et sont soumis à l'impôt sur le revenu ;
• Le propriétaire n'a pas besoin d'acheter et de remplacer des meubles et équipements supplémentaires, ce qui limite les coûts.

Pour le propriétaire, en location meublée :

• Le propriétaire doit déclarer le loyer perçu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (Bic) ;
• Cela permet au bailleur d'avoir un loyer supérieur à une location vide en raison des meubles et équipements achetés pour le logement. Lors de l’état des lieux d’entrée et de sortie, il sera nécessaire d’effectuer un inventaire du mobilier en plus du logement.

Pour le locataire :

• À l'entrée dans les lieux, le propriétaire peut réclamer au locataire un dépôt de garantie, il peut s'élever à un mois de loyer hors charges en location vide et à deux mois en location meublée ;
• En location meublée, lorsque le locataire souhaite quitter le logement, il doit rendre l'ensemble des meubles qui lui ont été mis à disposition par le propriétaire.

Dans le cas où le dépôt de garantie ne serait pas suffisant pour couvrir les frais des réparations locatives dont le locataire pourrait être redevable (comme le changement de meubles), le propriétaire peut exiger une somme supplémentaire.

Vous êtes propriétaire bailleur et souhaitez mettre un logement en location mais vous redoutez l’impayé ?

• Pour vous aider et vous prémunir, des conseils à mettre en pratique avant et après la signature du bail :

1. Vérifier les ressources du locataire : attention la liste des pièces justificatives pouvant être demandée au candidat à la location est prévue par Décret (n° 2015-1437 du 5 novembre 2015) ;

2. Protégez-vous au maximum du risque d’impayé avec une assurance ou un garant ;

3. Faites un état des lieux méticuleux afin d’éviter tout litige à la sortie ;

4. N’oubliez pas de régulariser les charges

• En cas d'impayé :

5. Réagissez dès le premier impayé !

6.Traitez l’impayé à l’amiable ;

7. Prévenez la CAF ou la MSA, si le locataire bénéficie de l’allocation logement ;

8. Proposez au locataire un plan d’apurement ;

9. Maintenez une relation apaisée avec le locataire ;

10. Si la situation d’impayé perdure et ne se règle pas à l’amiable, ne tardez pas à débuter une procédure juridique par voie d’huissier.

En matière de logements loués, le montant du loyer ne peut en principe être révisé qu’une seule fois par an, à la date convenue entre les parties au contrat de location ou au terme de chaque année du contrat. Cette augmentation du loyer ne peut excéder, à la hausse, la variation d’un indice de référence des loyers (IRL). La valeur de l’IRL est déterminée chaque trimestre par l’Institut National de la Statistique et des Études Économiques (l’INSEE) en fonction de l’indice des prix à la consommation, de celui du coût de la construction et de celui des prix des travaux d’entretien et d’amélioration des logements. Cependant, face à l’inflation actuelle, l’IRL aussi est en nette progression !
La Loi sur le pouvoir d’achat du 16 août 2022 est exceptionnellement intervenue à ce propos afin d'instaurer un « bouclier loyer » destiné à plafonner la hausse des loyers mis en place pendant un an et jusqu'au 30 juin 2023. Ainsi, pour les révisions concernées par l'IRL du troisième trimestre (entre le 16 octobre 2022 et le 16 juillet 2023), la hausse serait plafonnée à 3,5 % en métropole et de 2 % à 3,5 % en Corse, dans l'attente de confirmation par le décret d'application de cette loi. Attention, cette augmentation du loyer n’a rien d’automatique et votre propriétaire peut décider de ne pas l’appliquer. Également, certains logements dérogent à cette réglementation, notamment les habitations privées conventionnées par l’Agence nationale de l’habitat (Anah) pour lesquelles l’IRL reste la référence, ou encore les métropoles ayant mis en place un encadrement renforcé des loyers qui imposent des montants de référence à ne pas dépasser. Rappelons aussi que depuis le 24 août 2022, les loyers des logements dont le diagnostic de performance énergétique (DPE) est classé F ou G, ne peuvent plus être augmentés, qu’il s’agisse d’un renouvellement de bail en cours, d’une reconduction tacite ou encore d’une nouvelle location. Seuls des travaux permettant de changer le classement du DPE permettront de revoir le loyer à la hausse.

Faites un point général de votre situation financière. Il faut déterminer si les difficultés sont passagères car vous faites face à une dépense imprévue ou si ce sont des difficultés persistantes causées par une baisse de revenus ou la perte d’un emploi par exemple. Bien connaître ses ressources et ses charges permet de prévenir l’impayé.
Malgré vos efforts on y est, le 1er impayé de loyer se fait sentir. La première des choses à faire est d’alerter votre propriétaire qu’il soit un bailleur public ou privé, pensez dans ce cas, que le bailleur privé doit lui-même faire face à des charges liées à votre logement et que le non-paiement de votre loyer peut le mettre en difficulté.
Pour ne pas que la dette s’alourdisse, il faut, dans la mesure du possible reprendre rapidement le paiement régulier de votre loyer et convenir avec le bailleur d’un plan d’apurement.

Qu’est- ce qu’un plan d’apurement ?
C’est un prévisionnel de paiement échelonné sur plusieurs mois. Il est réalisé d’un commun accord avec le bailleur. Il doit être signé par les 2 parties. Vous paierez donc votre loyer courant plus une mensualité supplémentaire pour solder votre dette.

Y a-t-il des aides à mobiliser ?
Oui, par exemple, le Conseil Départemental de la Somme, grâce au fonds de solidarité logement, le FSL, par le biais des assistantes sociales. L’organisme Action logement, pour les salariés des secteurs privés agricoles et non agricoles ou les demandeurs d’emploi de moins de 12 mois. Les mairies via les CCAS, les caisses de
retraites...
Attention cependant, chaque organisme dispose de ses propres conditions d’attribution, il faut donc se rapprocher des partenaires.

De son côté que peut faire le propriétaire ?
Le propriétaire peut informer ou saisir la CCAPEX (Commission de Coordination des Actions de Prévention des EXpulsions). Il peut aussi demander devant la justice, l’expulsion du locataire par le biais d’une procédure d’expulsion. Un huissier de justice délivrera alors un commandement de payer au locataire en situation d’impayé.
Le locataire a alors 2 mois pour payer sa dette.

Et si la dette n’est pas remboursée ?
Si la dette n’est pas remboursée dans ce délai, la procédure se poursuit, le locataire peut alors être assigné en justice par le propriétaire. Le juge pourra octroyer un délai de paiement jusqu’à 36 mois. Il peut aussi résilier le bail, condamner au paiement des sommes dues et prononcer l’expulsion. Dans le cas d’une décision prononçant l’expulsion, un commandement de quitter les lieux est délivré. Le locataire a alors 2 mois pour quitter les lieux.

Lorsque l’on est propriétaire bailleur, un impayé de loyer peut avoir de lourdes conséquences sur son propre budget. Le risque d’impayés est l’un des principaux problèmes rencontrés par les propriétaires-bailleurs.

Mais que faire si mon locataire ne paie pas son loyer ?
Tout d’abord, il faut agir dès le premier impayé. Un retard ou défaut de paiement d’un mois de loyer ne constitue pas légalement un impayé ni la mise en route d’une procédure judiciaire. Néanmoins, il est indispensable de contacter immédiatement son locataire pour connaître la raison de ce retard de paiement. Vous aurez alors une idée plus précise de l’importance du problème et des possibilités d’un retour à la normale.
Convenez ensemble d’un délai de paiement et/ou d’un plan d’apurement.
Après discussion et dans le cas où la dette n’est pas réglée selon l’accord, agissez rapidement. Plus vous attendez, plus, la dette sera susceptible de s’alourdir.
Si vous avez souscrit une assurance loyers impayés ou si vous bénéficiez de la garantie Visale, montez rapidement un dossier. Si non, adressez-vous à la personne qui s’est portée caution et demandez-lui de régler le loyer.
Si votre locataire est bénéficiaire de l’aide au logement, contactez la Caisse d’allocations familiales (CAF) pour demander à ce que le versement de l’APL vous soit directement adressée.
Si le contrat de location a été bien conçu, il doit contenir une clause résolutoire indiquant que le bail sera résilié automatiquement si le locataire ne paie pas son loyer et ses charges aux échéances convenues. Car si tel n’est pas le cas, vous serez obligé d’assigner votre locataire devant le tribunal judicaire.

Votre bail contient une clause résolutoire :
Avant la mise en œuvre de la clause résolutoire, envoyez au locataire un commandement de payer par acte d’huissier. Il dispose alors d’un délai de 2 mois pour régulariser sa situation. Si vous bénéficiez d’un acte de cautionnement signé par un proche du locataire, l’huissier doit également lui signifier un commandement de
payer.
Si aucun paiement n’a été effectué au terme de ce délai de 2 mois, la résiliation du bail est effective. Vous pouvez alors commencer une procédure d’expulsion avec le concours d’un huissier de justice.

Votre bail ne contient pas de clause résolutoire :
Dans ce cas, assignez votre locataire par l’intermédiaire d’un huissier, devant le tribunal judiciaire, pour demander la résiliation du bail et son expulsion. Vous pouvez aussi, si vous le souhaitez, et avant cela, adresser à votre locataire une « mise en demeure » de respecter ses engagements.
Le tribunal judiciaire apprécie alors la situation :

• le juge peut décider d’accorder des délais de paiement s’il estime que le locataire a les capacité de régler sa dette ;
• le juge peut prononcer la résiliation du bail et ordonner l’expulsion du locataire.

Suite à la résiliation automatique du bail (clause résolutoire) ou à la décision de justice ordonnant la résiliation du bail, vous devez envoyer au locataire, par l’intermédiaire d’un huissier, un commandement de quitter les lieux. Le locataire dispose alors d’un délai de 2 mois pour quitter le logement.
Enclenchez la procédure d’expulsion
Si votre locataire se montre récalcitrant à quitter les lieux, vous n’avez d’autre choix que de mettre en route une procédure d’expulsion.

Dans les cas les plus complexes, la CCAPEX (COMMISSION DÉPARTEMENTALE DE COORDINATION DES ACTIONS DE PRÉVENTION DES EXPULSIONS LOCATIVES) peut être saisie. Pour saisir la CCAPEX, il faut contacter la Préfecture de son Département ou un travailleur social.

L'Assemblée Nationale et le Sénat ont définitivement adopté la loi Climat et Résilience ce mardi 20 juillet 2021. Le volet IV « Se Loger » incite notamment les propriétaires bailleurs à rénover leurs biens considérés comme des passoires thermiques, via le gel des loyers et l'interdiction progressive delocation des logements les plus énergivores.

Gel de loyers et interdiction progressive de location des passoires thermiques :

En ce qui concerne le logement, la nouvelle Loi incitera les propriétaires bailleurs à rénover les biens considérés comme des passoires thermiques (étiquettes F et G du DPE).
Un an après la promulgation de la Loi, soit à partir du second Semestre 2022, les bailleurs ne pourront plus augmenter le loyer d'une location s'il s'agit d'une passoire énergétique non rénovée. Le loyer sera alors gelé.
Pour aller encore plus loin, les passoires thermiques seront progressivement interdites à la location, avec une première échéance en 2023 pour les logements classés G (soit la pire note du DPE). Cette interdiction de location devrait ainsi concerner 600 000 logements s'ils ne sont pas rénovés efficacement d'ici là.
À compter de 2028, cette interdiction s'étendra ensuite aux passoires classées F, puis aux logements classés E en 2034. Cette dernière disposition étant un ajout voté par les députés.
 À noter également qu'un audit énergétique – qui formulera un plan de travaux et indiquera le gain sur lafacture énergétique – sera également obligatoire en plus du DPE pour toute transaction immobilière dèsle 1er janvier 2022 pour les passoires thermiques, puis en 2025 pour les logements classés E, et en 2034 pour les logements classés D.
La Loi précise également la définition d'une « rénovation performante », qui se définit par l'atteinte de la classe A ou B du DPE ou un saut de deux classes énergétiques, et la réalisation de 6 postes de travaux : l'isolation des murs, l'isolation des planchers bas, l'isolation de la toiture, le changement des fenêtres,la production de chauffage et d'eau chaude sanitaire, et la ventilation. Pour qu'elle soit qualifiée de «rénovation globale », les travaux doivent par ailleurs être réalisés dans un délai de 18 mois.
Par ailleurs, l'intervention d'un Accompagnateur Rénov' devrait devenir obligatoire à partir de 2023 pour des travaux dont le montant est supérieur à 5 000 euros.

Vous allez louer un logement. Que vous soyez propriétaire ou locataire, ne négligez pas l’état des lieux. C'est un document essentiel qui décrit le logement loué (pièce par pièce ainsi que ses éventuelles parties annexes privatives) et ses équipements. Il constate leur état de conservation. Dans votre intérêt, la loi a rendu obligatoire son établissement en début et en fin de location, vide ou meublée, afin d’éviter des litiges au départ du locataire.

L’état des lieux doit obligatoirement être joint au contrat de location.
Il permet de comparer l’état du logement au début et à la fin de la location et de déterminer, en cas de réparations nécessaires, celles qui incombent au propriétaire ou au locataire. C’est après comparaison des deux états des lieux que le propriétaire restitue au locataire son dépôt de garantie, déduction faite des sommes justifiées dues par le locataire au titre des loyers, charges et réparations locatives ou dégradations dont il pourrait être tenu responsable. Conservez précieusement votre exemplaire pendant toute ladurée de la location.

Quand établir l’état des lieux ?

Vous devez établir deux états des lieux : le premier au début de la location, à la remise des clés au locataire, avant qu’il emménage ou installe ses meubles. Le second à la fin de la location, au moment de la restitution des clés au propriétaire. Les deux états des lieux doivent être établis avec soin et être aussi précis l’un que l’autre. Les mêmes précautions valent pour l’état des lieux d’entrée etpour l’état des lieux de sortie.

Comment établir l’état des lieux ?

Le propriétaire ou son mandataire et le locataire établissent, ensemble, l’état des lieux en se rendant sur place. Veillez à ce que chaque état des lieux soit établi dans de bonnes conditions, notamment d’éclairement. L’état des lieux doit être constaté par écrit, sur support papier ou sous forme électronique, signé et daté du propriétaire et du locataire et reproduit en autant d’exemplaires que de personnes intéressées au contrat. L’état des lieux comporte au moins les informations suivantes : le type d’état des lieux (d’entrée ou de sortie), la date d’établissement, la localisation du logement, le nom ou la dénomination des parties et le domicile ou le siège social du bailleur, le détail et la destination des clés ou de tout autre moyen d’accès aux locaux à usage privatif ou commun. La vérification de la présence et du bon fonctionnement d’un détecteur de fumée doit également être faite lors de l’état des lieux d’entrée. Ne vous contentez pas de termes généraux et subjectifs du type logement en bon état, état moyen, mauvais état, qui peuvent donner lieu à des interprétations différentes. Faites une description du logement, du sol au plafond, pièce par pièce, ainsi que des équipements tels que placards, cheminées, éléments de chauffage, sans craindre d’inscrire les détails sur la nature et l’état du logement et le fonctionnement des équipements. Cet état des lieux peut être complété d’observations ou de réserves ainsi que d’illustrations (photos, croquis...). Le cas échéant, il précise aussi les relevés des compteurs individuels de consommation d’eau ou d’énergie (en présence d’une installation de chauffage ou d’eau chaude sanitaire individuelle ou collectiveavec un comptage individuel).

L’état des lieux peut être établi par huissier lorsque l’une des parties - le propriétaire ou le locataire - refuse de dresser à l’amiable un état des lieux contradictoire, ou éventuellement pour éviter des litiges, il est fait appel à un huissier. L’huissier convoque les deux parties, sept jours à l’avance par lettre recommandée : locataire et propriétaire ont intérêt à être présents pour faire leurs remarques. L’huissier se rend sur place et fait lui-même la description du logement par écrit ; son rôle est de faire une photographie exacte du logement et non de se prononcer sur l’état du logement. Les frais sont partagés.

Dans tous les cas, le locataire peut émettre des réserves. Si, bien que cette pratique soit déconseillée, l’électricité est coupée au moment de l’établissement de l’état des lieux, le locataire a intérêt à émettre des réserves sur le fonctionnement des appareils électriques. Le locataire peut demander au bailleur des compléments à l’état des lieux d’entrée dans les 10 jours suivant sa signature. Par ailleurs, pendant le premier mois de la période de chauffe, il peut demander que l’état des lieux soit complété par l’état des éléments dechauffage.

Pour un départ sans litige : locataire, vous diminuerez considérablement le risque de litige avec votre propriétaire si, avant l’état des lieux de sortie, vous prenez le soin d’effectuer les petites réparations qui vous incombent (changement des joints des robinets, rebouchage des trous faits dans les murs pour accrocher des éléments...) et si vous rendez un logement propre (moquettes, peintures ou papiers peints lavables lessivés).

Bon à savoir
Pendant la location, le locataire doit entretenir le logement et effectuer les menues réparations ; il ne doit pas effectuer de transformations ou de travaux importants sans l’autorisation écrite du propriétaire. En l’absence d’autorisation, le locataire peut être obligé de remettre, à ses frais, le logement dans son état d’origine. Si,par exemple, vous équipez la cuisine, le propriétaire peut vous imposer la remise en état de la pièce. À titre d’exemple, la modification du coloris des peintures ou la pose de papier peint peuvent être considérés comme de simples aménagements du logement que le bailleur ne saurait interdire. En revanche, le fait d’abattre une cloison ou de transformer une chambre en cuisine constitue une transformation nécessitant préalablement une autorisation écrite du bailleur. Dans certains cas, le propriétaire et le locataire peuvent convenir de l’établissement d’un pré-état des lieux indicatif, afin de s’accorder sur les réparations quiincomberont à chacun.

Comment établir l'état des lieux de sortie ?

L'état des lieux de sortie doit être établi lors de la remise des clés au bailleur dans un logement vide de toutes les affaires du locataire. Il doit être réalisé soit sur le même document que l'état des lieux d'entrée soit sur un document ayant la même présentation. L’état des lieux est le document qui décrit l’état du logement et de ses équipements. Il est à joindre au bail. L’état des lieux vise à protéger le locataire et le bailleur en comparant l’état du logement et de ses équipements lors de l’entrée du locataire dans les lieux puis à sa sortie. Il permet ainsi de définir qui doit prendre en charge les travaux si des réparations sont à prévoir.

• Ne pas réaliser d’états des lieux, c’est l’erreur à ne surtout pas commettre : Tout d’abord car l’état des lieux est obligatoire depuis la Loi Alur. Dans un second temps, selon l’état des lieux d’entrée ou de sortie, l’une des deux parties y perdra pour beaucoup, en temps et en argent. En l’absence d’état des lieux de sortie, le locataire est supposé avoir reçu le logement en bon état. C’est-à-dire que le logement est présumé décent. Cela est valable même si le logement est livré en piteux état. Que le locataire ait oublié ou refusé l’état des lieux d’entrée, il sera obligé de réparer l’intégralité des dégradations. Et ce, même si elles étaient présentes avant son entrée dans les lieux. Attention, il n’est pas recommandé aux propriétaires d’abuser de cette pratique. Si le locataire arrive à apporter la preuve que ces dégradations étaient présentes avant son arrivée, ou s’il prouve le refus du bailleur à réaliser l’état des lieux d’entrée, le bailleur ne pourra exiger aucune réparation, même en fin de bail. 

• Absence de l'état des lieux de sortie : En temps normal, l’état des lieux de sortie permet une comparaison avec l’état des lieux d’entrée. Si une dégradation a lieu à cause du locataire, le bailleur pourra effectuer une retenue sur dépôt de garantie. Cependant, si aucun l’état des lieux de sortie n’est réalisé, la loi présume que le locataire a rendu le logement en bon état. Le bailleur doit alors apporter la preuve pour affirmer le contraire.

• Oublier de mettre des photos dans l'état des lieux : Depuis le décret de la Loi Alur du 30 mars 2016, la Loi autorise l’intégration des photos dans l’état des lieux. Ces photos appuieront la description des lieux faite dans le document. Bien que ces photos ne soient pas obligatoires, elles sont fortement recommandées pour éviter les conflits futiles. Toutefois, veillez à imprimer, dater et signer les photos par les deux parties. Cela, validera la véracité des photos.

• Ne pas être précis dans la description de l’état des lieux : Il est important de ne pas bâcler l’état des lieux. Globalement, ce sera au locataire d’être vigilant à ce niveau. Puisque c’est bien lui qui devra rendre des comptes en fin de bail, que soit sa faute ou non. Nous ne vous recommandons aucunement les termes vides de sens comme « état moyen ». Un « état moyen » ne justifiera pas la tâche de café sur le tapis du salon que relèvera le propriétaire en fin de bail. De ce fait, il est important de détailler chaque défaut du logement pour se protéger. Chaque objet ou appareil défectueux doit être bien renseigné (impact, déchirure, décoloration, trou, éraflure). Comme évoqué précédemment, accompagnez ces défauts de photos ! Histoire de bien ancrer noir sur blanc votre bonne foi.

• Perdre l’état des lieux d'entrée : Si le locataire ou le propriétaire perd l’état des lieux d’entrée ce n’est pas tellement grave. Si l’une des deux parties en possède une copie, cela n’aura aucune incidence pour l’état des lieux de sortie. En revanche, si les deux parties n’ont pas l’état des lieux d’entrée, les conséquences seront celles citées plus haut. Pour éviter cela, il est recommandé que le locataire et le propriétaire gardent une copie de l’EDL d’entrée. En version papier ou numérique, peu importe. Toutefois, la version numérique à peu de chance de se perdre.

• Ne pas tester à la main les appareils en place dans le logement : Une astuce adressée aux locataires avant tout. La chasse d’eau, les lumières, les prises électriques, les radiateurs, le four... rien ne doit être laissé au hasard. Au moindre doute sur le bon fonctionnement d’un appareil, mettez tout au clair par écrit. S’il est impossible pour le locataire de tester un appareil en particulier, il est possible qu’il se mette d’accord avec son propriétaire sur une période de test. L’idée est de se laisser un laps de temps raisonnable pour tester tout le mobilier et le noter sur l’état des lieux. Si l’un d’eux est en mauvais état, le propriétaire se devra de le remplacer dans les plus brefs délais.

• Signer sans vérifier par soi-même : Il est possible pour le locataire de contester certains points annotés dans l’état des lieux. Cette contestation peut prendre la forme d’une simple réserve sur l’état des lieux ou d’un refus de signer. En effet, le locataire n’est pas obligé de dire oui à tout. Dans ce cadre, le locataire doit adresser au bailleur une lettre de contestation d’état des lieux. Cette lettre sera envoyée par lettre recommandée avec AR (au bailleur) et contiendra toutes les informations de la contestation. Dans un second temps, un deuxième état des lieux pourra être demandé.

      L’état des lieux peut également être complété : vous avez un délai de 10 jours pour compléter votre état des lieux par lettre recommandée avec accusé de réception.   Concernant les éléments de chauffe, le délai est d'un mois dès la mise en route des appareils de chauffe.

• Ne pas relever les compteurs : Rien d’obligatoire ici. Mais il est toutefois recommandé de le faire. Il faut relever les compteurs de gaz, d’eau et d’électricité sur le document d’état des lieux. Ce, à l’entrée et à la sortie des lieux du locataire. Cette précaution doit être, évidemment, validée par les deux parties. Encore une fois, cela évite tous litiges ou conflits lors de la fin du bail.

Mutation professionnelle et préavis : comment faire ?

Si vous êtes locataire et que vous souhaitez quitter votre logement, vous devez respecter un délai de préavis. Vous devez adresser à votre propriétaire-bailleur un courrier l’informant de votre souhait de mettre fin au bail.

Si votre employeur vous a proposé un nouvel emploi dans un nouveau lieu, votre mutation professionnelle peut vous contraindre à déménager. Vous pouvez bénéficier du préavis réduit. Aucune distance minimum avec le nouveau lieu de travail n’est imposée pour bénéficier du préavis réduit.

Si vous souhaitez bénéficier d’un préavis réduit à un mois, vous devez impérativement l’indiquer dans votre lettre de résiliation de bail auprès de votre propriétaire. Vous devez également joindre à votre courrier un document justificatif de votre situation (une attestation de mutation signée par votre employeur). Si ces informations ne figurent pas dans votre courrier, le préavis applicable sera de trois mois.

En location meublée, le délai de préavis est d’un mois, quelle que soit la situation du locataire. A noter : Le délai de préavis du locataire commence à partir de la date de réception du congé par le bailleur. Vous devez payer le loyer jusqu'à la fin du préavis même en cas de déménagement avant la date de fin de bail, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec votre bailleur.

Les charges locatives sont des dépenses dues par le locataire mais initialement payées par le propriétaire. Le propriétaire se fait rembourser ces dépenses par le locataire. La liste exhaustive des charges locatives est prévue par le Décret du 26 août 1987 fixant la liste des charges récupérables (pour les logements du parc privé).
Selon la nature du Bail (logement vide ou meublé), le paiement des charges par le locataire au propriétaire peut se faire soit par le versement de provisions pour charges avec régularisation annuelle, soit par forfait.
Lorsque que le locataire paie les charges sous forme de provisions, une régularisation doit être effectuée chaque année pour ajuster les versements du locataire aux dépenses réelles. Si elle n’a pas été faite dans l’année suivante, les sommes réclamées restent dues mais le paiement s’étalera, à la demande du locataire, sur douze mois. Le propriétaire peut, si la demande est justifiée, réclamer les charges impayées trois ans maximum après leur échéance. Le locataire dispose du même délai pour réclamer le remboursement de charges qu’il aurait payées en trop.
Dans le cadre d’une location meublée, il est possible de convenir d’un forfait de charges qui ne pourra faire l’objet d’aucun complément ni régularisation ultérieure et est révisable dans les mêmes conditions que le loyer.
Le décompte des charges est adressé au locataire un mois avant la régularisation annuelle et doit indiquer les différentes catégories de dépenses et dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires.
Les pièces justificatives des charges (bulletins de salaire du gardien, factures des produits d’entretien, d’électricité) doivent être tenues à la disposition du locataire pendant six mois après l’envoi du décompte des charges.

Quelques exemples de charges locatives :

• Ascenseurs et monte-charge : électricité, exploitation dont la visite périodique, nettoyage, examen semestriel des câbles, menues réparations ;
• Eau froide, eau chaude et chauffage collectif ;
• Parties communes intérieures et équipements de l’immeuble : électricité, entretien de l’interphone, du digicode, du vide-ordures, des aires de stationnement, des abords des espaces verts et des équipements de jeux ;
• Taxes et redevances d’enlèvement des ordures ménagères, taxe de balayage et redevance d'assainissement.

Le locataire doit d’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du locataire, en vertu de l’Article 7, g) de la Loi du 6 juillet 1989. Le défaut d’assurance caractérise un manquement grave susceptible de justifier la résiliation du bail. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. En cas d’inaction du locataire, le bailleur peut :

• Souscrire une assurance pour le compte du locataire ;
• Mettre en œuvre la clause résolutoire ou, à défaut, demander la résiliation judiciaire du bail.
• Assurance pour compte

S’il envisage de souscrire une assurance pour compte, le bailleur en informe le locataire dans la mise en demeure. Un mois après la mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur est autorisé à souscrire une assurance pour le compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci. La souscription d’une assurance pour compte vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause résolutoire. Le montant total de la prime d’assurance annuelle est récupérable par le bailleur, par douzième à chaque paiement du loyer. Cette prime est mentionnée sur l’avis d’échéance et sur la quittance remise au locataire. Une copie du contrat d’assurance doit être remise au locataire lors de la souscription et à chaque renouvellement du contrat. Lorsque le locataire remet au bailleur une attestation d’assurance ou en cas de départ du locataire avant le terme du contrat d’assurance, le bailleur doit, dans un bref délai, résilier l’assurance souscrite. La prime ou la fraction de prime exigible dans ce délai au titre de la garantie souscrite par le bailleur demeure récupérable auprès du locataire.

• Mise en œuvre de la clause résolutoire

Si le bailleur ne souhaite pas souscrire une assurance pour compte, il peut mettre en œuvre la clause résolutoire, ce après un délai d’un mois à compter du commandement demeuré infructueux. Le commandement doit reproduire, à peine de nullité, les dispositions de l’article 7, g, alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989 par un huissier de justice postérieurement à une mise en demeure. Le bailleur après un mois sans exécution de l’obligation informe le locataire de la résiliation automatique du bail et qu’il n’a plus le droit de se maintenir dans les lieux. Il doit saisir le tribunal pour qu’il prononce la résiliation du bail en application de la clause résolutoire.

• Action judicaire en résiliation

En l’absence de clause résolutoire, le bailleur peut demander la résiliation judiciaire du bail. Le juge a alors un pouvoir d’appréciation pour décider la résiliation.

Les réparations locatives sont définies par le Décret du 26 août 1987. Elles s’entendent comme des travaux de menues réparations, d’entretien et de remplacement d’équipements.

Le propriétaire prend en charge les réparations importantes du logement et notamment celles dues à la vétusté, à un vice de construction ou à un cas de force majeure.

Toutes les menues réparations et réparations d’entretien courant sont à la charge du locataire, pendant toute ladurée de la location.

Quelques exemples de réparations incombant au locataire :

• L’entretien des parties extérieures à usage privatif tel que le jardin (tonte de la pelouse, élagage et remplacement des arbustes), l’enlèvement des mousses sur auvents et terrasses, le dégorgement des conduits d’eau pluviales ;
• Les frais d’entretien des ouvertures intérieures et extérieures du logement : graissage des gonds et charnières, petites réparations des poignées de portes, gonds, la réfection des mastics et le remplacement des vitres détériorées ;
• Les parties intérieures : le maintien en état de propreté, les menus raccords de peinture, de papier peint, de revêtement de sol, l’entretien courant de la vitrification ainsi que lesréparations des tablettes et tasseaux de placard et de leurs dispositifs de fermeture ;
• Les installations de plomberie : le débouchage de canalisations d’eau, remplacement desjoints et colliers, vidange des fosses septiques, les menues réparations sur les robinetteries. Pour les éviers et appareils sanitaires : le nettoyage des dépôts de calcaire et le remplacement des flexibles de douche ;
• L’installation électrique : le remplacement des interrupteurs, des prises de courant, des coupe-circuits et fusibles ainsi que celui des ampoules ;
• Les autres équipements du logement : le ramonage des conduits de fumée et de ventilationet l’entretien courant des appareils mentionnés dans le bail.

La question de l’entretien de la chaudière crée de nombreux litiges entre propriétaire et locataire. L’entretien de la chaudière est à la charge de l’occupant, c’est donc au locataire d’assurer l’entretien annuel de la chaudière, sauf lorsque le contrat de bail stipule que cet entretien incombe au propriétaire. Le locataire peut faire appel au professionnel de son choix pour engager l’entretien annuel de la chaudière. Il peut également choisir de souscrire un contrat d’entretien s’il le souhaite. Le professionnel remet au locataire un certificat d’entretien à l’issue de sa visite, que le locataire doit conserver pour pouvoir attester d’un entretien régulier de la chaudière.

Vous ne pouvez pas vous opposer aux travaux :

• nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal du logement ;
• d’amélioration de la performance énergétique du logement ;
• qui permettent de rendre le logement décent ;
• d’amélioration des parties communes qui nécessitent une intervention dans votre logement.

Cependant, le bailleur doit vous informer de la nature et des modalités d’exécution des travaux par une notification de travaux (remise en main propre ou par lettre recommandée avec avis de réception).
Si les travaux durent plus de 21 jours, vous pouvez demander une réduction du loyer.

Ils ne peuvent pas être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans votre accord.

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) fait partie des diagnostics immobiliers obligatoires lors de la vente d’un bien immobilier. Depuis le 1er juillet 2021, le DPE n’est plus simplement informatif mais opposable. L’acheteur peut engager la responsabilité du vendeur s’il constate une irrégularité dans le DPE, à condition que cela lui cause un préjudice. Le DPE est le document de référence pour la rénovation énergétique des logements. Il est plus fiable puisqu'il s'appuie sur les caractéristiques physiques du logement, comme le bâti ou la qualité de l'isolation, et non plus sur les habitudes du ménage occupant. En outre, il prend désormais en compte 5 usages : chauffage, eau chaude sanitaire, refroidissement + éclairage + auxiliaires.
Le DPE indique la performance énergétique d’un logement ou d’un bâtiment, en évaluant sa consommation d’énergie et son impact en terme d’émissions de gaz à effet de serre. Il contient notamment une étiquette énergétique et climatique qui classe le bien sur une échelle allant de A à G en fonction de sa consommation énergétique annuelle et de l’impact annuel de cette consommation sur les émissions de gaz à effet de serre.
La Loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a introduit une définition légale des niveaux de performance énergétique et climatique des bâtiments ou partie de bâtiments existants à usage d’habitation. Les logements sont ainsi classés par niveau de performance décroissant, de « extrêmement performants » (classe A) à « extrêmement peu performants » (classe G).
En cas de vente, le propriétaire doit mettre le DPE à la disposition des potentiels acheteurs. Il est à annexer à la promesse de vente ou à défaut de promesse, à l’acte authentique. L’étiquette classant le bien au regard de sa performance énergétique et de sa consommation de gaz à effet de serre figure dans l’annonce de l’agence immobilière ou du particulier.
Le DPE doit être établi par un professionnel indépendant ayant des critères de compétence et ayant souscrit une assurance. Le DPE doit contenir des éléments spécifiques et notamment le descriptif du bien ou de ses équipements ou encore des recommandations visant à améliorer la performance énergétique. Le diagnostiqueur doit transmettre les résultats du DPE à l'Agence de la transition écologique.

Les modalités pour mettre fin au bail sont différentes pour le locataire et le bailleur.

Le locataire peut mettre fin au bail à tout moment. Il doit adresser un courrier en recommandé avec accusé de réception à son bailleur, ou demander à un huissier de signifier le congé, ou remettre en main propre contre émargement ou récépissé le document.
Le délai de préavis pour le locataire varie d’un mois pour un logement meublé à trois mois pour un logement vide. Le locataire n’a pas à justifier son départ au bailleur. Toutefois, s’il souhaite bénéficier d’un préavis réduit (un mois), il devra impérativement le mentionner dans sa lettre congé et fournir les pièces justificatives nécessaires au bailleur. Sans ces pièces justificatives, le préavis sera de trois mois. Le délai de préavis démarre à partir du jour de la réception de la lettre de congé. Le locataire continue de payer le loyer et les charges jusqu’à la fin du préavis, sauf si un nouveau locataire le remplace avec l’accord du bailleur. Le loyer à payer par le locataire est déterminé proportionnellement au nombre de jours restant dans le mois restant dans le mois.

Pour le bailleur, le délai de préavis varie de trois à six mois en fonction du type de logement, meublé ou vide. Le bailleur peut mettre fin au bail dans trois situations :

• Il souhaite habiter dans le logement ou y loger un proche (conjoint, partenaire de Pacs, concubin, un ascendant ou descendant ou ceux de son conjoint, partenaire ou concubin) ;
• Il souhaite vendre le logement vide de toute location : le locataire a la priorité pour acheter le logement et le congé vaudra offre de vente ;
• Il souhaite mettre fin au bail pour un motif légitime et sérieux : par exemple des retards répétés de paiement de loyer, un défaut d’entretien du logement ou des troubles de voisinage.

Si le locataire est âgé de plus de 65 ans et dispose de ressources inférieures à un plafond règlementaire, le bailleur peut lui donner congé uniquement s’il lui propose une solution de relogement correspondant à ses besoins et à ses possibilités. Cette mesure ne s’applique pas si le bailleur est lui-même âgé de plus de 65 ans ou s’il dispose de faibles ressources. Il doit respecter des règles précises et prévenir le locataire au moins six mois avant la fin du bail pour un logement vide, trois mois avant pour un logement loué meublé à titre de résidence principale.

Dans un logement loué à usage d'habitation, le locataire est en droit de détenir un ou plusieurs animaux domestiques dans son logement dès lors qu'il assure la jouissance paisible des lieux et de l'immeuble. Il reste donc responsable des dégâts et des troubles anormaux de voisinage que son animal peut causer.

En effet, en vertu de l’Article 7 de la Loi du 6 juillet 1989, "Le locataire est obligé :

a) (...)
b) D'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;
c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement. (...)".

En fonction de votre situation, propriétaire, bailleur ou locataire, les démarches pour allumer votre chauffage individuel ou collectif ne sont pas les mêmes.
Le chauffage est individuel lorsqu’il est uniquement pour votre logement. Il peut s’agir de convecteurs électriques ou il peut fonctionner grâce à une chaudière (gaz ou fuel par exemple). Locataire, propriétaire, vous pouvez décider d’allumer ou d’éteindre votre chauffage à n’importe quel moment de l’année. Vous pouvez également choisir votre fournisseur d’énergie.
Le chauffage est collectif lorsque l’installation est commune à plusieurs logements. Dans ce cas, les décisions relatives à l’entretien, au choix du fournisseur d’énergie et aux dates de la “période de chauffe” (dates auxquelles le chauffage est mis en marche et est éteint) sont prises par la copropriété ou par le gestionnaire de l’immeuble.
La loi ne détermine pas de date à partir de laquelle le chauffage collectif doit être mis en service. La période de chauffe est fixée à l'avance. Elle peut être prévue par le contrat avec le chauffagiste qui peut prévoir de la décaler. En copropriété, la période de chauffe peut être fixée par le règlement de copropriété ou par une décision prise en assemblée générale. Tous les logements proposés à la location doivent être décents, ce qui implique non seulement une installation permettant un chauffage normal, mais également une protection contre les infiltrations d’air parasites (notamment une étanchéité suffisante des portes, fenêtres et murs donnant sur l’extérieur). Pour les immeubles construits après le 1er juin 2001, les équipements de chauffage du logement doivent permettre de maintenir à 18°C la température au centre des pièces du logement.
En tant que propriétaire bailleur et si votre logement est équipé d'une chaudière individuelle, son entretien n’est pas de votre responsabilité : c’est celle de votre locataire. Le locataire doit le faire réaliser par un professionnel qualifié et il vous remettra une attestation d’entretien. Vous pouvez demander cette attestation à tout moment. À noter que cette attestation est importante pour votre locataire en cas de sinistre.

Le bailleur a l’obligation de délivrer un logement décent, ne présentant pas de risques pour la santé et la sécurité du locataire. Il doit notamment fournir une installation de chauffage en bon état d’usage et de fonctionnement et conforme aux normes de sécurité. Si l’installation de chauffage fonctionne normalement, le bailleur n’a pas l’obligation de la changer, ni de fournir une installation à haute performance énergétique.

Le locataire doit faire l’entretien des équipements du logement ainsi que les petites réparations. Par exemple, si un radiateur fuit à cause d’un mauvais entretien c’est au locataire de se charger de la réparation. En revanche si tout le radiateur doit être remplacé, dans ce cas, ce sera à la charge du propriétaire.

À partir du 1er janvier 2023, les critères de la décence évoluent. Le bailleur sera tenu de fournir à son locataire un logement énergétiquement décent (décret n° 2021-19 du 11.1.21).

Le logement sera ainsi qualifié d'énergétiquement décent si sa consommation exprimée en énergie finale par mètre carré et par an est inférieure à 450 kWh/m2.an (étiquette G). Cela ne concernera que la France métropolitaine et ne s’appliquera qu'aux nouveaux contrats de location conclus à compter de cette date.

Les équipements qui permettent de rafraîchir votre logement en période de canicule sont souvent énergivores. Mais des solutions existent pour faire baisser la température sans vous ruiner :

• Utiliser un ventilateur “classe énergétique A” ;
• Appliquer un film anti-chaleur sur les fenêtres ;
• Installer des ampoules LED ;
• Adopter les bons réflexes avec le climatiseur.

Un bailleur peut vendre son logement mis en location sous certaines conditions :

• il peut attendre le terme du bail et délivrer un congé pour vendre à son locataire, ce qui lui permettra de vendre son logement vide, sans locataire ;
• il peut décider, à tout moment, de vendre son logement qui reste occupé par le locataire.

Si le propriétaire choisit de vendre le logement vide, un congé pour vente devra obligatoirement être adressé au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception, acte d’huissier, ou remise en main propre, au minimum 6 mois avant l’expiration du contrat.
Exemple : un contrat de bail pour un appartement vide est signé le 15 mars 2019 pour une durée de 3 ans. Dans ces circonstances, le propriétaire bailleur doit obligatoirement donner congé à son locataire avant le 14 septembre 2021. Si ce n’est pas le cas, le contrat du locataire sera reconduit automatiquement et le bailleur vendra le logement occupé. En cas de congé, le locataire devra avoir libéré le logement le 15 mars 2022.
Pour une location vide, le locataire a un droit de préemption sur le logement, ce qui signifie qu’il est prioritaire pour l’acheter. Le congé doit contenir une offre de vente faite au locataire qui a deux mois pour répondre. Pour une location meublée, il s’agit de la même procédure. Cependant, le congé devra être adressé au locataire au
minimum 3 mois avant l’expiration du contrat.
Attention : le droit de priorité n’existe pas dans le cadre d’une location meublée ou si le bailleur vend le bien occupé.
Si le bailleur décide de vendre le bien occupé, le nouveau propriétaire devra adresser ses coordonnées au locataire. Il sera également le débiteur de la restitution du dépôt de garantie lorsque le contrat de bail prendra fin. Le contrat de bail se poursuivra alors dans les mêmes conditions avec le nouveau propriétaire avec une nuance sur la possibilité pour le nouveau propriétaire de donner congé quant aux délais.

Le Département de la Somme aide les séniors à adapter leur logement et « mieux vieillir à domicile »
Pour vieillir confortablement chez soi, des travaux d’adaptation du logement pour le rendre accessible et améliorer sa sécurité sont parfois nécessaires (remplacement de la baignoire par une douche, WC réhaussé, rampe d’accès, monte-escalier...).
Le Conseil départemental apporte son soutien financier aux séniors pour la réalisation de ces travaux.
Son aide de 15% du montant des travaux TTC vient en complément de celle de l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH). Elle peut se cumuler avec d’autres aides et prêts éventuels : collectivités, caisse de retraite, assurance, mutuelle, association... Pour en bénéficier, le ménage doit être accompagné pour le montage de son dossier, par un opérateur agréé par l’ANAH qui facilitera ses démarches.
La liste des opérateurs est téléchargeable sur le Site Internet du Département :
https://www.somme.fr/services/seniors/rester-a-domicile/aide-a-ladaptation-du-logement/
Pour tout renseignement vous pouvez contacter Madame Maria-Fatima Fonte Nova au 03 22 71 97 69 ou par mail : m.fontenova@somme.fr
(Pôle Logement Habitat - Conseil départemental de la Somme)

FRANCE RÉNOV' : UN NOUVEAU SERVICE PUBLIC POUR RÉNOVER SON LOGEMENT

À compter du 1er janvier 2022, le nouveau service public unique France Renov' mis en place par le Ministère de la Transition écologique, accompagnera les ménages souhaitant réaliser des travaux de rénovation énergétique dans leur logement. Prévu dans le cadre de Loi Climat et Résilience, ce service donnera
des conseils neutres, gratuits et personnalisés. L'aide Habiter mieux sérénité deviendra MaPrimeRénov'Sérénité.
Le nouveau service public France Rénov' a pour objectifs de donner aux usagers, un égal accès à l'information, les orienter tout au long de leur projet de rénovation
et assurer une mission sociale auprès des ménages aux revenus les plus modestes.
Les informations et conseils délivrés faciliteront la mobilisation des aides financières et permettront de guider les ménages vers des professionnels compétents en s'appuyant sur :

• un site internet unique france-renov.gouv.fr qui réunira des informations nécessaires au projet de rénovation, un outil de simulation sur les aides financières disponibles, un annuaire des artisans qualifiés RGE (Reconnu Garant de l'Environnement) ;
• un numéro de téléphone national unique (0 808 800 700) pour joindre les conseillers France Rénov' ;
• un réseau de plus de 450 guichets uniques Espaces Conseil France Rénov' réparti sur l'ensemble du territoire. Ce réseau va rassembler les Espaces Conseil FAIRE et les Points rénovation information de l'Anah (PRIS), et poursuivra son développement en partenariat avec les collectivités locales.

Les ménages souhaitant rénover leur logement pourront être accompagnés, par un interlocuteur de confiance : Mon Accompagnateur Rénov'. Ce dernier aura pour mission de simplifier le parcours de travaux, grâce à un suivi pluridisciplinaire tout au long du projet : technique, administratif, financier, voire social le cas échéant.

Le prêt Avance rénovation est un nouveau prêt hypothécaire consenti par un établissement de crédit, un établissement financier ou une société de tiers-financement. Il est proposé aux ménages modestes depuis le 1er janvier 2022 pour leur permettre de financer des travaux de rénovation énergétique. Le capital emprunté est remboursé lors de la vente du logement ou lors de la succession. Le prêt est garanti par une hypothèque prise sur le bien immobilier, associée à la garantie publique apportée par l'État à hauteur de 75 %. À l’heure actuelle, trois banques le proposent : la Banque Postale, le Crédit mutuel & le CIC.

Pour bénéficier du prêt, vous devez être propriétaire de votre logement et l’occuper à titre de résidence principale. Vos ressources doivent être inférieures ou égales à certains plafonds (plafonds ANAH) qui dépendent du nombre de personnes composant le foyer et de la localisation du logement.

Le prêt Avance rénovation finance les travaux de rénovation énergétique. Les établissements distributeurs précisent les travaux éligibles.

Par exemple, pour la Banque Postale, sont notamment concernés :

• Les travaux d’isolation thermique de la toiture, de la surface des murs donnant sur l’extérieur ;
• Le remplacement d'au moins la moitié des fenêtres en simple vitrage par du double vitrage et remplacement des portes donnant sur l'extérieur ;
• L’installation, la régulation ou le remplacement du système de chauffage ou de production d'eau chaude sanitaire. La dépose d'une cuve à fioul peut être incluse dans cette action ;
• Les travaux permettant d’atteindre une performance énergétique globale minimale.

Le montant du prêt dépend directement de la valeur de votre bien immobilier, de votre âge et de la banque qui vous prêtera l’avance.

Les travaux doivent être réalisés par un professionnel RGE qui fournit également les matériaux.

Le remboursement du prêt intervient au décès de l’emprunteur ou en cas de vente ou de donation. Les intérêts d’emprunt peuvent faire l’objet d’un remboursement périodique pour les moins de 60 ans ou être versés au moment de la vente ou lors de la succession, pour les plus de 60 ans.

L’article 14 de la Loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’en cas de décès du locataire, le bail est transféré automatiquement au profit :

• du conjoint survivant ;
• des descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;
• du partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;
• des ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

La charge de la preuve incombe à celui qui sollicite le transfert du contrat de location à son égard. Il doit alors rapporter la preuve du décès du locataire, de son lien avec celui-ci et, le cas échéant, de leur habitation commune durant au moins un an.

Concernant le logement social, l'Article 40 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que l’Article14 leur est applicable à condition que le bénéficiaire du transfert remplisse « les conditions d'attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. ».

Cependant, les conditions précitées ne sont pas requises pour le transfert de bail au bénéfice du conjoint, du partenaire lié au locataire par un pacs ou le concubin notoire
et, lorsqu'ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d'un an, aux ascendants, aux personnes présentant un handicap et aux personnes de plus de
soixante-cinq ans.

Chacun des bénéficiaires peut toutefois renoncer à ce transfert en donnant un congé au bailleur. Lorsque le transfert est réalisé, il est conseillé de procéder à un avenant
complétant le contrat de location initial, afin notamment d’apporter des modifications sur l’identité du locataire bénéficiaire.

En cas de pluralité de demandes, le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement, rend sa décision en tenant compte des intérêts de chacun.